US-Immobilien: Strategien für außergewöhnliche Renditen

Der Immobilienmarkt in den Vereinigten Staaten bietet deutschsprachigen Unternehmern und Investoren außergewöhnliche Chancen, die in Mitteleuropa kaum noch zu finden sind. Während Immobilien-Invests in Deutschland, Österreich oder der Schweiz oft mit extrem niedrigen Bruttorenditen von 3–5 % einhergehen – und das bei hohen Einstiegspreisen und rigider Regulierung –, lassen sich in ausgewählten US-Märkten Mietrenditen zwischen 10 und 40 % erzielen.

Das liegt nicht an Glück oder spekulativer Hoffnung auf Wertsteigerung, sondern an strukturellen Unterschieden in Angebot, Nachfrage, Finanzierung und Regulierung. Wer das System versteht und bereit ist, sich professionell aufzustellen, kann mit geringem Eigenkapital ein renditestarkes, US-basiertes Immobilienportfolio aufbauen.

Der US-Markt: Hohe Nachfrage trifft auf niedrige Einstiegspreise

Wer in Immobilien investieren will, schaut häufig zuerst auf seinen Heimatmarkt. Doch in Deutschland sind die Chancen auf attraktive Renditen inzwischen stark begrenzt. Hohe Einstiegspreise, niedrige Bruttorenditen und eine steuerliche Belastung, die Investoren kaum noch Luft zum Atmen lässt, machen es schwer, überhaupt noch Gewinn zu erzielen.

Ganz anders sieht es aktuell in vielen Regionen der USA aus – insbesondere im sogenannten “Rust Belt” (z. B. Ohio, Michigan, Indiana) und Teilen des “Sun Belt” (z. B. Texas, Georgia, Florida).

Warum sind die Einstiegspreise und Renditen in den USA attraktiver?

Das hat mehrere Ursachen, die sich in den letzten Jahrzehnten entwickelt haben:

1. Struktureller Wandel: Viele Staaten im Rust Belt waren einst Industriehochburgen. Mit dem Niedergang großer Produktionszweige (z. B. Stahl, Automobilindustrie) kam es zu Arbeitsplatzverlusten und einer Abwanderung der Bevölkerung. Das hatte zur Folge, dass Immobilienpreise teilweise dramatisch gefallen sind – doch die Infrastruktur, die Lagen und die Grundsubstanz vieler Immobilien sind geblieben.
2. Renaissance durch Digitalisierung und Logistik: In den letzten Jahren erleben diese Regionen eine wirtschaftliche Wiederbelebung. Neue Industrien, Start-ups und vor allem Logistikunternehmen (z. B. Amazon-Warenlager) siedeln sich in ehemals strukturschwachen Gebieten an. Dadurch steigt die Mietnachfrage wieder, während die Kaufpreise noch relativ niedrig sind. Perfekte Bedingungen für Investoren.
3. Geringere Baukosten und Grundstückpreise: Im Vergleich zu Deutschland sind die regulatorischen Anforderungen beim Bau oft geringer, Grundstücke sind erschwinglicher, und auch die Arbeitskosten liegen auf einem niedrigeren Niveau. Das ermöglicht niedrigere Einstiegspreise für Investoren.
4. Steuerliche Vorteile: In vielen US-Bundesstaaten profitieren Investoren von immobilienfreundlichen Steuergesetzen. Abschreibungen, steuerfreie Reinvestitionen und niedrigere Grundsteuern verbessern die Nettorendite deutlich.
5. Hohe Mietnachfrage durch Mobilität der Bevölkerung: Die Amerikaner sind deutlich mobiler als die Deutschen. Jobwechsel, Studienorte oder Lebensveränderungen führen dazu, dass viele lieber mieten als kaufen. Das sorgt für eine stabile Mietnachfrage, insbesondere in wachsenden Regionen.

Zum Vergleich: In deutschen Städten wie Leipzig oder Hannover liegt die Bruttorendite bei 3–4 %, in München oder Hamburg teilweise sogar darunter. Nach Abzug von Nebenkosten, Steuern und Instandhaltung bleibt oft eine Nettorendite von unter 2 % – und das bei deutlich höheren Einstiegspreisen und begrenzten Skalierungsmöglichkeiten.

Ganz anders in den USA: In Städten wie Cleveland (Ohio), Detroit (Michigan) oder Indianapolis (Indiana) sind Bruttorenditen von 8 – 10 % für klassische Buy-and-Hold-Investments völlig normal. Doch das ist nur die Basis. Denn mit speziellen Strategien wie Section 8, Value Add oder Short-Term Rentals sind Jahresrenditen von 20 %, 30 % oder sogar über 40 % erreichbar – und das ohne übermäßigen Kapitaleinsatz.

Wer bereit ist, über den Tellerrand zu schauen, findet in den USA ein Investitionsumfeld, das Renditen ermöglicht, die in Deutschland längst Vergangenheit sind.

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Asset-basierte Finanzierung: In den USA zählt der Immobilienwert

Ein entscheidender Vorteil in den USA ist auch der Zugang zu asset-basierter Finanzierung. Das bedeutet: Die Kreditvergabe richtet sich nicht nach Deinem Einkommen oder Deiner SCHUFA, sondern nach dem Wert der Immobilie und deren Cashflow-Potenzial.

Typische Finanzierungsmöglichkeiten:

• Refinance Loans: Langfristige Finanzierung (5 – 30 Jahre) für Kauf und Renovierung, meist mit 65–70 % Loan-to-Value (LTV)
• DSCR Loans (Debt-Service Coverage Ratio): Langfristige Finanzierungen, basierend auf dem Cashflow der Immobilie
• Business Credit Lines: Über die eigene US-LLC aufbaubare Kreditlinien, oft mit 0–3 % Zinsen im ersten Jahr

Zwei clevere Einstiegsstrategien für US-Immobilien – mit echten Beispielrechnungen

Wenn Du in US-Immobilien investieren willst, stehen Dir zwei besonders smarte Einstiegsmodelle offen – beide sind unabhängig von Deiner SCHUFA oder deinem deutschen Einkommen.

Szenario 1: Kauf einer vermieteten Immobilie mit bestehender Finanzierung (Overseas 70 % Mortgage Deal)

Bei diesem Modell kaufst Du eine Immobilie, die bereits vermietet und durch eine US-Finanzierung abgesichert ist. Du übernimmst nicht nur das Objekt, sondern trittst auch in die laufende Finanzierung ein. Das ist vor allem für ausländische Investoren interessant, weil Du so direkt einen bestehenden Cashflow übernimmst – ohne selbst eine Bank überzeugen oder eine Finanzierung beantragen zu müssen.

Echtes Beispiel – Cleveland Deal mit Vorfinanzierung

• Kaufpreis: 129.900 USD
• Appraisal- & Finanzierungskosten: ca. 4.700 USD
• Eigenkapitalbedarf (ohne Gebühren & Legal): 44.665 USD
• Monatliche Mieteinnahmen: 2.400 USD
• Monatliche Hypothekenrate (inkl. Steuern & Versicherung): 820 USD
• Verwaltungskosten: 240 USD
• Monatlicher Netto-Cashflow: ca. 1.340 USD
• Jahresrendite auf das eingesetzte Kapital: 36 %

Du investierst vergleichsweise wenig Kapital, da der Großteil durch die bestehende Finanzierung abgedeckt wird. Und Du hast vom ersten Tag an positive Mieteinnahmen. Die Finanzierung basiert dabei nicht auf Deiner Bonität, sondern auf dem Objekt selbst – also dem Wert der Immobilie und der bestehenden Vermietung.

Szenario 2: Cash Deal + Renovierungen + Refinanzierung

Bei dieser Strategie kaufst Du eine Immobilie komplett in bar – entweder mit eigenem Kapital oder mit einem zinsfreien Kredit über Deine US-LLC. Anschließend renovierst du das Objekt, lässt es neu bewerten und sicherst Dir danach eine langfristige Finanzierung auf Basis des gestiegenen Marktwerts.

Das Ziel: Du holst Dir durch die Refinanzierung Dein eingesetztes Kapital (teilweise oder vollständig) zurück – und hältst trotzdem eine rentable Immobilie im Bestand. Diese Methode ist ideal, wenn Du Kapital aus einem 0 %-Kredit mit 12 Monaten Laufzeit nutzt. Innerhalb dieser Zeit kannst Du kaufen, renovieren, refinanzieren – und den Kredit zurückzahlen.

Echtes Beispiel – Renovierungen + Refinazierung in Cleveland:

• Kaufpreis: 99.900 USD
• Renovierungskosten: 15.000 USD
• Gesamtkosten: 114.900 USD
• Jährliche Mieteinnahmen: 32.000 USD
• Verwaltungskosten: 3.200 USD
• Property Taxes: 798 USD
• Versicherung: 900 USD
• Jährlicher Nettoertrag: 28.725 USD
• Jahresrendite auf das investierte Kapital: 25 %

Refinanzierung nach Renovierung und Bewertung:

• Marktwert: 135.000 USD
• Finanzierung (70 % LTV): 94.500 USD
• Kapitalrückfluss über Refi: 94.500  USD
• Verbleibendes Kapital im Objekt: 20.400 USD

Nach der Refinanzierung bleibt die Immobilie im Bestand, produziert weiterhin monatlichen Cashflow, und Du hast den Großteil Deines Kapitals wieder frei für das nächste Projekt.

Diese Strategie ist ideal für Kapital, das Du nur vorübergehend brauchst – wie z. B. ein 0 %-Kredit. Du nutzt das Geld, um eine Wertsteigerung zu erzielen, ziehst über die Refinanzierung einen Großteil wieder raus und baust Dir so Schritt für Schritt ein rentables Immobilien-Portfolio in den USA auf.

Zwei Wege – ein Ziel – Vermögensaufbau mit Cashflow

Ob Du mit wenig Eigenkapital starten oder eigenes Kapital clever hebeln willst – der US-Immobilienmarkt bietet Dir beides. Mit dem richtigen Setup (US-LLC, Finanzierungsstruktur, Zugang zu geprüften Deals) kannst Du Dir Immobilien in stabilen Märkten wie Cleveland sichern, die Dir echten Cashflow liefern.

Und das Beste: Du brauchst weder deutsche Banken noch Deine SCHUFA. Du brauchst nur eine klare Strategie – und den richtigen Partner an Deiner Seite

Wenn Du wissen willst, wie Du Dir Zugang zu zinsfreiem Kaptial in den USA sichern kannst, dann sieh Dir unser kostenloses Videotraining an.
Darin zeigen wir Dir Schritt für Schritt:

• Wie Du Dir eine eigene Bonität in den USA aufbaust
• Wie Du Deine US-LLC richtig gründest und strukturierst, um finanzierungsfähig zu sein
• Und wie Du an 0 %-Business-Kredite kommst, die Du z. B. für Immobilienkäufe, Renovierungen oder Reinvestitionen nutzen kannst

Das Training ist der perfekte Einstieg, wenn Du langfristig in den USA investieren und Dir ein eigenes Portfolio aufbauen willst – unabhängig von Deinem Wohnsitz oder Deiner aktuellen Bonität.

Mietregulierung und Verwaltung: Deutlich flexibler als in Deutschland

In den USA ist das Mietrecht grundsätzlich deutlich vermieterfreundlicher als im deutschsprachigen Raum. Mietverträge sind flexibel gestaltbar, Kündigungsfristen kurz, Mietanpassungen einfacher durchsetzbar. Zahlt ein Mieter nicht, kann innerhalb von 2 – 6 Wochen (je nach Bundesstaat) eine gerichtliche Zwangsräumung erfolgen. Das senkt Dein Mietausfallrisiko erheblich.

Gleichzeitig gibt es staatliche Förderprogramme wie “Section 8” oder “HOME”, bei dem Mieten direkt vom Staat an den Vermieter überwiesen werden. Du hast also verlässliche Einnahmen, auch wenn Dein Mieter finanziell schwach ist. Der Staat ist dein Vertragspartner – nicht der einzelne Mieter. Das sorgt für Sicherheit und Planbarkeit.

Und wie läuft die Verwaltung ab, wenn Du nicht in den USA wohnst?

Ganz einfach: Du arbeitest mit einem Property Manager vor Ort. Das ist in den USA absolut üblich – sogar bei ein oder zwei Objekten. Property Manager kümmern sich um:

• Mietersuche und Bonitätsprüfung
• Abschluss und Durchsetzung der Mietverträge
• Kommunikation mit dem Mieter
• Reparaturen, Instandhaltung, Handwerkerkoordination
• Mietinkasso und rechtliche Schritte bei Zahlungsverzug
• Abrechnung an Dich als Eigentümer (monatlich, transparent)

Die Kosten für ein professionelles Property Management liegen meist bei 8–12 % der Mieteinnahmen – und rechnen sich fast immer, weil sie Dir Zeit, Stress und Fehler ersparen. Du kannst also komplett remote investieren, ohne Dich um den operativen Alltag kümmern zu müssen.

Gerade für internationale Investoren ist die Kombination aus vermieterfreundlichem Mietrecht, staatlicher Zahlungssicherheit und professioneller Verwaltung ein entscheidender Vorteil gegenüber deutschen Verhältnissen – wo Du als Vermieter oft auf Dich allein gestellt bist.

Warum die Chance auf renditestarke Immobilieninvestments in Deutschland kaum noch existiert

Die USA bieten derzeit eine seltene Kombination, die in Deutschland kaum noch zu finden ist: günstige Einstiegspreise, zweistellige Mietrenditen, staatlich abgesicherte Mieteinnahmen und flexible Finanzierungsmöglichkeiten – selbst für ausländische Investoren.

In Deutschland ist genau diese Kombination faktisch nicht mehr realisierbar. Aber warum eigentlich?

• Hohe Einstiegspreise: In vielen Städten liegen die Quadratmeterpreise bei 4.000 EUR und mehr – oft weit über dem realen Mietwert.
• Niedrige Renditen: Bruttorenditen unter 4 % sind die Regel. Nach Steuern, Rücklagen und Instandhaltung bleibt kaum Cashflow.
• Strenge Regulierung: Mietpreisbremse, Kündigungsschutz, energetische Auflagen – der Staat greift massiv in Dein Eigentum ein.
• Finanzierung wird schwieriger: Deutsche Banken verlangen hohe Eigenkapitalquoten (30 %+), detaillierte Unterlagen und persönliche Bonität – selbst bei rentablen Objekten.
• Gestiegene Zinsen und laufende Kosten: Die Kalkulation wird selbst bei guter Lage immer knapper.
• Bürokratie bremst Neubau: Lange Genehmigungsverfahren, hohe Baukosten und politische Unsicherheit machen den Neubau für viele unattraktiv.

Kurz gesagt: In Deutschland kaufst Du teuer, bekommst wenig Ertrag – und trägst dabei das volle Risiko.

Die Chance, mit vergleichsweise geringem Kapital in profitable, cashflow-starke Immobilien zu investieren, existiert aktuell fast ausschließlich außerhalb des DACH-Raums – und ganz besonders in den USA.

Risiken und Herausforderungen bei US-Investments

Natürlich ist aber nicht alles Gold was glänzt und auch der US-Markt nicht komplett risikofrei. Wichtig ist, professionell und strategisch vorzugehen.

Mögliche Risiken:

• Standortwahl: Nicht jeder Markt ist gleich profitabel – lokale Expertise ist entscheidend
• Zustand der Immobilie: Vorsicht bei vermeintlichen Schnäppchen – Bauzustand genau prüfen
• Währungsrisiko: Einnahmen in USD, eventuelle Rückflüsse in EUR – Hedging kann sinnvoll sein
• Finanzierungskosten nach Zinsbindungsfrist: Frühzeitig planen, wie Du refinanzierst

Tipp: Mit dem richtigen Setup – inklusive US-LLC, Bankbeziehungen, Bonitätsaufbau und und verlässlichen Partnern an deiner Seite – lassen sich diese Risiken aber systematisch minimieren.

Wie genau Du so ein professionelles Setup aufbauen kannst, erklären wir Dir in unserem kostenlosen Videotraining: ZUM ANSEHEN HIER KLICKEN

Fazit: US-Immobilien sind echte Cashflow-Assets – wenn Du strategisch vorgehst

Der US-Markt bietet Chancen, von denen wir hier im DACH-Raum nur träumen können – hohe Mietrenditen, vermieterfreundliches Recht, Finanzierung basierend auf Immobilienwerten und ein großer Pool an günstigen Einstiegsmöglichkeiten.

Wer heute richtig einsteigt, kann mit geringem Eigenkapital und professioneller Begleitung ein stabiles Cashflow-Portfolio in den USA aufbauen – während deutsche Immobilienmärkte immer weiter an Attraktivität verlieren.

Capital Creator begleitet Dich dabei vom ersten Schritt – der LLC-Gründung – über den Aufbau Deiner US-Kreditwürdigkeit bis hin zur Kapitalbeschaffung und Umsetzung Deiner ersten Deals. Denn der Schlüssel liegt im richtigen System.

FAQ – Häufige Fragen zu US-Immobilieninvestments