Die LLC ist das Fundament Deines US-Immobiliengeschäfts. Aber viele machen genau hier entscheidende Fehler. Falscher Bundesstaat, zu viele Objekte in einer LLC oder unnötig komplizierte Strukturen – und das kann Dich am Ende bares Geld kosten.
In diesem Artikel erfährst Du, wie Du Deine LLC clever aufsetzt, worauf Du bei der Struktur achten musst und wann es sinnvoll ist, mehrere Immobilien in einer einzigen LLC zu bündeln – und wann nicht. Außerdem werfen wir einen Blick auf die wichtigsten Praxisbeispiele, rechtliche Fallstricke und die häufigsten Missverständnisse.
Inhalt
Der Standort der LLC – wo soll sie gegründet werden?
Grundregel: Gründe die LLC im gleichen Bundesstaat, in dem sich die Immobilie befindet.
Viele lassen sich von vermeintlich günstigen Staaten wie Florida, Delaware, Wyoming oder New Mexico blenden. Diese sind ideal für digitale Businesses oder Holding-Strukturen – aber nicht automatisch auch für physische Immobilieninvestments.
Warum? Weil Du die LLC als “Foreign Entity” im Immobilienstaat registrieren musst, wenn Du sie nicht im gleichen Staat gründest, in dem sich auch Deine Immobilie befindet.
Das bedeutet doppelte Bürokratie, zusätzliche Gebühren und bringt keinerlei rechtlichen Vorteil.
Denn bei Immobilien gilt: Es zählt das Recht des Staates, in dem die Immobilie liegt – egal, wo Deine LLC gegründet wurde.
Tipp: Du suchst noch nach dem idealen Bundesstaat für Dein Immobilieninvestment? In diesem Artikel zeigen wir Dir die 5 besten Standorte in den USA für clevere Unternehmer aus dem DACH-Raum: Jetzt lesen
Die Konsequenzen einer falschen Standortwahl:
- Registrierungskosten in zwei Staaten
- Verpflichtung zur Steuererklärung in beiden Staaten
- Kein zusätzlicher Haftungsschutz
- Höherer administrativer Aufwand
Eine Immobilie pro LLC – oder mehrere?
Diese Frage hängt stark vom Wert, der Lage und der Art Deiner Immobilien ab.
Große Immobilienprojekte
Für größere Immobilienprojekte (z. B. Mehrfamilienhäuser, Gewerbeeinheiten, Objekte mit Cashflow über $1.500/Monat oder Immobilien über $250.000) gilt: Eine LLC pro Objekt ist der Goldstandard.
Vorteile:
- Haftungsrisiken sind klar getrennt
- Buchhaltung bleibt übersichtlich
- Du kannst das Objekt als komplette Einheit (inkl. LLC) verkaufen – oft ein steuerlicher Vorteil für Käufer
Kleine Immobilienprojekte
Für kleinere Projekte (z. B. günstige Wohnungen in B-Lagen, einzelne Airbnb-Einheiten unter $100k oder Mini-Portfolios) kann es sinnvoll sein, mehrere Immobilien in einer LLC zusammenzufassen.
Warum?
- Du sparst Dir Gründungskosten und laufende Gebühren
- Die Verwaltung bleibt einfacher
- Das Risiko ist überschaubar – solange alle Einheiten ähnliche Eigenschaften haben
Praxisbeispiele
Beispiel 1: Du besitzt drei Apartments in Miami à $350k → 3 LLCs
Beispiel 2: Du besitzt vier kleine Einheiten in Cleveland à $45k → 1 LLC reicht
Beispiel 3: Du willst ein Portfolio aus 10 Einheiten aufbauen – dann ist z. B. 1 LLC pro 3–4 Einheiten mit gleichwertiger Lage und Nutzung ein guter Kompromiss
Tipp: Du kannst auch mit einer LLC starten und später Assets ausgliedern, sobald das Portfolio wächst – aber denk daran: Jede Umstrukturierung kostet Zeit und Geld.
Was Du beachten musst, wenn mehrere Immobilien in einer LLC liegen
Wenn Du Dich entscheidest, mehrere Objekte in einer einzigen LLC zu bündeln, brauchst Du ein gutes System:
- Führe für jede Immobilie eine interne separate Buchhaltung
- Dokumentiere Einnahmen, Ausgaben und Reparaturen einzeln
- Stelle sicher, dass jede Immobilie versicherungstechnisch individuell abgesichert ist
- Halte Verträge mit Mietern separat und eindeutig
Zudem solltest Du regelmäßig prüfen, ob eine Aufspaltung in separate LLCs sinnvoll wird – zum Beispiel, wenn der Wert steigt oder sich das Risiko verändert.
Bonus: Die Holding-Struktur für Fortgeschrittene
Wenn Du ein größeres Portfolio aufbauen willst, kann eine Holding-Struktur sinnvoll sein:
- Eine Muttergesellschaft (z. B. eine Wyoming- oder Delaware-LLC)
- Darunter jeweils einzelne LLCs pro Immobilie oder Projekt
Vorteile:
- Klare Trennung und Schutz
- Zentralisierte Verwaltung
- Struktur ist skalierbar
Aber: Diese Struktur erfordert steuerliche und rechtliche Beratung – nicht für Anfänger!
Fazit
Wenn Du Deine LLC clever strukturierst, sicherst Du Dein Kapital, sparst Steuern und bleibst flexibel für jedes Wachstum.
Das solltest Du Dir merken:
- Gründe Deine LLC immer im Bundesstaat der Immobilie
- Große Projekte = eigene LLC pro Objekt
- Kleine Projekte = Zusammenfassung möglich, wenn Risiko und Kosten passen
- Denk langfristig – eine gute Struktur spart Dir später viel Aufwand
Lieber einfach und sauber starten, als komplex und teuer scheitern.
Häufige Fragen (FAQ)
1. Was kostet eine LLC pro Jahr?
Je nach Bundesstaat $50–$500 plus Registered Agent und ggf. Steuerberatungskosten. In teureren Staaten wie Kalifornien sind es schnell über $800 jährlich.
2. Wie viele Immobilien sollte ich maximal in eine LLC packen?
Das hängt vom Risiko ab. Als Faustregel: Maximal 3 – 5 ähnliche Objekte in einer LLC – und nur, wenn sie im gleichen Marktsegment liegen.
3. Kann ich eine LLC nachträglich aufspalten?
Ja, aber das ist aufwendig und kann steuerlich Nachteile haben. Besser: Von Anfang an strategisch strukturieren.
4. Muss ich für jede LLC eine eigene Steuererklärung machen?
Nicht zwingend – hängt von der Eigentümerstruktur ab. Einzel-LLCs gelten oft als „disregarded entities“.
5. Was passiert im Schadensfall?
Eigene LLC = isoliertes Risiko. Mehrere Immobilien in einer LLC = gesamtes Vermögen dieser LLC kann betroffen sein.
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