Wenn Du Dich mit Investitionsmöglichkeiten in den USA beschäftigst oder Dein US-Investment-Portfolio diversifizieren möchtest, dann bist Du vielleicht auch schon auf den Begriff Tax Lien Investing gestoßen. Klingt erstmal spannend, denn Du investierst indirekt in Immobilien, ohne sie direkt zu kaufen. Doch Achtung: Das Modell ist komplex und nicht so leicht durchschaubar, wie es auf den ersten Blick scheint. Hier erfährst Du alles, was Du über Tax Liens wissen musst – inklusive Chancen, Risiken und dem Ablauf.
Inhalt
Was ist ein Tax Lien?
Ein Tax Lien ist ein gesetzlicher Anspruch, den eine Stadt oder Gemeinde auf eine Immobilie erhebt, wenn der Eigentümer seine Grundsteuer nicht bezahlt hat. Bevor es zur Zwangsvollstreckung kommt, wird dieser Tax Lien eingetragen.
Was sind Tax Lien Certificates?
Ein Tax Lien Certificate dokumentiert die offenen Steuern inklusive Zinsen und Strafen. Diese Zertifikate werden häufig an Investoren versteigert, die daraus Profit schlagen wollen.
So funktioniert das Investment in Tax Liens
In den USA verkaufen Kommunen ihre Tax Liens an Investoren, um die Steuerschulden einzutreiben. Du bezahlst die Schulden des Immobilieneigentümer – und bekommst im Gegenzug das Recht, den Betrag inklusive Zinsen zurückzufordern.
Schritt 1: Ersteigerung des Tax Lien
Tax Liens werden meist versteigert. Dabei gewinnt oft derjenige, der den niedrigsten Zinssatz bietet, zu dem der Immobilieneigentümer zurückzahlen muss („Bidding down the interest rate“). Alternativ gewinnt der Höchstbietende, der mehr als den Lien-Wert zahlt.
Schritt 2: Du zahlst die Schuld – und wartest
Hast Du das Tax Lien ersteigert, musst Du die komplette Steuerschuld zahlen. Danach beginnt eine Wartezeit, die sogenannte Redemption Period von meist ein bis drei Jahren. In dieser Zeit kann der Eigentümer die Schulden inklusive Zinsen zurückzahlen. Wenn er das tut, bekommst Du Dein Geld plus Zinsen.
Achtung: Kein automatischer Immobilienbesitz!
Wenn die Rückzahlungsfrist abgelaufen ist und der Schuldner nicht gezahlt hat, gehört Dir die Immobilie NICHT automatisch. In vielen Bundesstaaten musst Du ein gerichtliches Foreclosure-Verfahren einleiten. Das kostet Zeit, Geld und juristische Unterstützung.
In einigen Staaten, wie Florida oder Maryland, folgt danach eine öffentliche Versteigerung. Die Immobilie wird versteigert, und Du bekommst Dein Geld plus Zinsen aus dem Verkaufserlös. Erst wenn niemand bietet oder das Verfahren es vorsieht, kannst Du tatsächlich Eigentümer werden.
Wer direkt Immobilien erwerben möchte, sollte sich eher mit Tax Deed Auctions beschäftigen. Hier wird die Immobilie direkt versteigert, nicht nur der Steueranspruch.
Benachrichtigungspflichten beachten
In manchen Bundesstaaten, wie z.B. Illinois, bist Du verpflichtet, den Immobilieneigentümer innerhalb von vier Monaten nach dem Kauf des Tax Lien offiziell zu informieren, dass Du jetzt der Inhaber bist. Der Eigentümer muss wissen, dass er seine Steuerschulden innerhalb der gesetzlichen Frist begleichen kann. Versäumst Du diese Pflicht, verlierst Du Dein Recht auf eine spätere Zwangsvollstreckung.
Vorteile von Tax Lien Investing
- Hohe Zinserträge möglich (bis zu 18 % je nach Bundesstaat)
- Vorrang gegenüber anderen Gläubigern
- In seltenen Fällen Erwerb der Immobilie
Risiken und Herausforderungen
- Hohe Komplexität durch unterschiedliche Gesetze je Bundesstaat
- Realistische Zinserträge oft nur 3-7 %
- Verwaltungsaufwand und Kosten für Juristen
- Kein automatisches Eigentum
- Tax Liens haben ein Ablaufdatum
Gründliche Recherche ist Pflicht!
Bevor Du investierst:
- Prüfe die Immobilie, die Lage und die Nachbarschaft.
- Kläre bestehende weitere Schulden auf dem Objekt.
- Informiere Dich über die aktuellen Regeln des Bundesstaats.
Alternativen zum Tax Lien Investing
- REITs: Beteiligung an Immobilienfonds mit Dividenden.
- Crowdfunding: über Plattformen wie Fundrise oder Yieldstreet schon ab 10 USD investieren.
Fazit
Tax Lien Investing ist grundsätzlich ein sicheres Investment mit rechtlich gut abgesicherter Position. Aber: Die Prozesse sind komplex, die realistischen Renditen oft begrenzt und der direkte Erwerb von Immobilien selten.
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FAQ
1. Was ist ein Tax Lien?
Ein Tax Lien ist ein Anspruch auf eine Immobilie, wenn der Eigentümer seine Steuern nicht bezahlt. So sichert sich die Kommune ihr Geld.
2. Wie verdient man mit Tax Liens?
Du bezahlst die Steuerschuld und erhältst Zinsen, wenn der Eigentümer innerhalb der Frist zurückzahlt. Sonst kannst Du die Immobilie beanspruchen.
3. Bekommt man automatisch die Immobilie, wenn der Eigentümer nicht zahlt?
Nein. Wenn der Eigentümer nicht zahlt, musst Du ein Foreclosure-Verfahren einleiten oder die Immobilie wird versteigert.
4. Wie hoch sind die Zinsen?
Theoretisch bis 18 %, realistisch aber eher zwischen 3 und 7 %, da große Investoren oft die Zinssätze runterbieten.
5. Ist Tax Lien Investing für Anfänger geeignet?
Eher nicht. Es ist komplex und erfordert Wissen über US-Recht. Anfänger sollten professionelle Begleitung nutzen.
